Portugal: Os preços das casas em Lisboa continuam a subir à frente de Milão, Madrid e Berlim

Depois de Portugal ter atraído estrangeiros ricos com incentivos ao investimento, o governo está a lutar para conter um frenesim de compras que elevou os preços das casas para níveis altíssimos.

Os preços das casas em Lisboa subiram 5,8% em Novembro, para 5.426 euros (5.963 dólares) por metro quadrado, segundo dados do Idealista. Foi o segundo maior aumento na Europa, depois de Atenas, o mercado imobiliário mais aquecido entre as principais cidades europeias monitorado pela Bloomberg.

Depois de um aumento de quase 30% nos últimos cinco anos, os imóveis residenciais na capital de Portugal são mais caros do que Milão, Madrid e Berlim. Isto torna uma nova casa inacessível para a maioria dos habitantes de Lisboa e mostra como a oferta é mais importante do que as taxas de juro na determinação dos preços.

O governo de Portugal começou a inverter o rumo, encerrando o programa de vistos gold do país e aprovando um plano para reduzir os incentivos fiscais para novos residentes. Mas com o seu clima ensolarado e metade dos preços de Paris e Zurique, os esforços para conter a procura tiveram pouco impacto.

“Apesar destas mudanças, temos assistido a um aumento no número de pedidos de informação dos nossos clientes estrangeiros”, disse Paulo Silva, responsável pela consultoria imobiliária Savills em Portugal. “Mesmo que as vendas tenham caído, não há casas suficientes para atender a demanda”.

À medida que o fim da era do dinheiro barato atinge o poder de compra em toda a Europa, a escassez de oferta está a pesar sobre os preços em muitas cidades. Seis em cada dez mercados monitorados pelo Bloomberg City Tracker estão em alta.

Atenas regista ganhos anuais de perto de 12%, Estocolmo regista uma subida superior a 5% – registando seis meses de crescimento – enquanto os preços em Madrid e Milão continuam a subir de forma constante, superior a 3%. Paris teve o desempenho mais fraco, registando uma queda superior a 6%.

Para captar as últimas tendências do mercado imobiliário nas cidades europeias, a Bloomberg compila estatísticas de vários fornecedores. Alguns pedem taxas e níveis de indicadores, outros, estatísticas oficiais sobre transações.

Uma carteira imobiliária repleta de edifícios antigos, Lisboa tornou-se um ponto quente para investimento após o fim de um resgate internacional em 2014. Nessa altura, o governo removeu os controlos de renda e introduziu o Golden Visa – um caminho para a residência em troca de euros. 500 mil investimentos imobiliários – com incentivos fiscais para atrair novos moradores.

Desde então, milhares de compradores estrangeiros têm procurado pechinchas em Lisboa, à medida que o país recupera de uma crise financeira. Entre eles está o bilionário suíço Claude Bertha, fundador da emissora francesa AP Group. Em 2016, associou-se ao investidor local José Cardoso Botelho para adquirir o primeiro terreno numa das Sete Colinas de Lisboa.

“Estávamos tirando selfies com o rio Tejo atrás de nós quando notamos um pequeno outdoor que dizia ‘À venda’”, disse Cardoso Botelho. “Apertamos as mãos e foi assim que tudo começou.”

Os dois fundaram a Vanguard Properties, com sede em Lisboa, e desenvolveram quase uma dúzia de edifícios residenciais na cidade de meio milhão de habitantes. A demanda foi tão grande que eles esgotaram antes de serem construídos.

Cardoso Botelho disse que a longa espera pelas licenças de construção – oito anos para uma das suas localidades – causou uma grave escassez. A burocracia significa que a Vanguard não tem unidades para vender no próximo ano, depois de entregar mais de 500 apartamentos nos últimos dois meses – quase metade dos quais foi para compradores estrangeiros.

Em 2022, o número de casas disponíveis em Portugal atingirá o nível mais baixo dos últimos 15 anos, segundo a Confidential Immobiliario, que recolhe dados sobre o mercado imobiliário. A habitação social representa apenas 2% do stock total – um dos mais baixos da UE.

Entretanto, de acordo com o Índice de Propriedade 2022 da Deloitte, o preço médio de uma casa nova em Lisboa ultrapassou Dublin e Bruxelas. Para muitas famílias portuguesas com os salários mais baixos da Europa Ocidental, o sonho de comprar uma casa foi substituído por alugueres caros e de qualidade inferior em subúrbios distantes.

As tendências de Lisboa mostram quão difícil é para os governos gerir os preços da habitação. Embora a procura possa ser estimulada com estímulos, apoiar a oferta exige tempo e dinheiro, e obter um equilíbrio errado corre o risco de ciclos de expansão e recessão.

Crescem as preocupações de que o aumento de preços de hoje seja revertido em breve. O banco central de Portugal disse no mês passado que os credores deveriam criar reservas de capital adicionais para cobrir perdas relacionadas com a habitação. A mudança ocorre depois que as vendas residenciais em Portugal caíram 22% nos primeiros seis meses do ano, segundo a Real Estate. Provedor de serviço Jones Long LaSalle.

Com os direitos à habitação fora de alcance e as rendas a disparar, mais portugueses vivem em condições precárias. Na Quinta dos Ingleses – uma pequena floresta nos arredores de Lisboa – foram montadas cerca de 40 tendas.

“Todos os dias aparecem novas pessoas”, disse Philippe Silva, que coordena um programa para pessoas sem-abrigo num centro comunitário na freguesia de Carcavelos, perto de Lisboa. “São principalmente pessoas que trabalham, mas não têm condições de pagar pela moradia.”

O terreno está localizado junto à elite Nova School of Business and Economics e a uma escola de inglês onde as propinas podem ultrapassar os 1.000€ por mês. A crescente desigualdade alimentou tensões, com milhares de pessoas a sair às ruas no início deste ano para protestar contra a crise habitacional em Lisboa e noutras cidades portuguesas – ecoando frustrações noutros lugares.

O governo socialista de Portugal comprometeu-se a aumentar o número de casas a preços acessíveis e a acabar com os incentivos para estrangeiros. O primeiro-ministro cessante, Antonio Costa, diz que os projetos incentivam a especulação imobiliária. Mas tirá-lo do mercado português não é tão fácil.

“No final das contas, o clima quente do país, as praias deslumbrantes, o estilo de vida e o custo de vida relativamente baixo continuarão a atrair o interesse dos investidores estrangeiros”, disse Pedro Coelho, CEO da empresa de investimento imobiliário Square Asset Management.