O investimento imobiliário em Portugal representa um peso significativo na economia portuguesa. Apesar do impacto do COVID-19 no movimento global, a localização geográfica, a estabilidade social, política e económica e os sistemas de promoção fiscal sustentaram o continuado interesse dos investidores estrangeiros nos projectos imobiliários portugueses.
Portugal está constantemente envolvido em transações imobiliárias transfronteiriças e a escolha destas estruturas é cada vez mais diversificada, visto que os investidores optam por estruturas favoráveis para efeitos legais, regulamentares e fiscais.
As estruturas societárias habitualmente utilizadas pelos investidores para a detenção de ativos imobiliários em Portugal são ainda veículos corporativos estáveis (entidades de propósito específico constituídas como sociedades de responsabilidade limitada), mas está a surgir uma nova tendência no que diz respeito às sociedades de investimento imobiliário (REIF / FII) e ao setor imobiliário ( REIF / FII) Fundo de Capital de Risco (VCF / FCR).
A estrutura fiscal portuguesa e a tributação aplicável não se limitam ao tipo de empresa seleccionada (REIC / REIF / VCF), (1) ao estatuto jurídico do investidor (pessoas singulares e colectivas) e (2) à residência fiscal do investidor (residente de Portugal e residente em Portugal).
Tributação dos lucros comerciais de REIC e REIF
Do ponto de vista fiscal, tanto o REIC como o REIF estão sujeitos a uma taxa fixa de 21% do imposto sobre o rendimento das sociedades (CIT) e funcionam de acordo com a legislação portuguesa. Além disso, o REIC e o REIF se beneficiam de isenções de impostos municipais e estaduais.
O REIC e o REIF beneficiam do imposto especial incidente sobre o índice de benefícios fiscais de Portugal (Estado dos Benefiscios fiscos) que prevê a exclusão do lucro tributável dos seguintes tipos de rendimentos para efeitos de IRC:
(i) rendimento de investimento, rendimento de aluguel e ganhos de capital (excluindo aqueles derivados de jurisdições na lista negra – de acordo com o Despacho do Gabinete 150/2004 (conforme emenda) datado de 13 de fevereiro);
(ii) as despesas relacionadas ao tipo de receita descrita no parágrafo (i) anterior; E
(iii) Receitas e despesas relacionadas com taxas de administração de devoluções e outras comissões para REIC / REIF.
Este imposto especial não concede isenção total do CIT ao REIC / REIF, mas prevê que o REIC / REIF esteja geralmente sujeito ao CIT.
Apesar do acima exposto, a elegibilidade da renda não é uma questão direta, pois não há clareza específica sobre se a renda de serviços (relacionados a imóveis) se qualifica como renda de aluguel (a este respeito, a orientação recente emitida pelo Secretário para Assuntos Tributários – Ordem No. 107/2020 -XXII, 9 de março).
Embora existam alguns argumentos de que todas as atividades relacionadas com o imobiliário estão sujeitas à isenção de IRC, existe o risco de as autoridades fiscais e os tribunais fiscais portugueses terem uma visão diferente, pelo que deve ser dada especial atenção aos projetos existentes com ativos imobiliários. Eles são usados para atividades comerciais e não são alugados.
Para efeitos de imposto de selo, tanto o REIC como o REIF estão sujeitos a imposto de selo à taxa de 0,0125% (por trimestre) do seu valor patrimonial líquido global.
Tributação dos lucros comerciais da VCF
Outra alternativa ao uso do REIC ou REIF é usar o VCF como um veículo de investimento para projetos imobiliários.
Do ponto de vista fiscal, aplica-se ao VCF um imposto especial cobrado no Código das Concessões Fiscais, que determina que os lucros das empresas serão integralmente deduzidos do CIT se o VCF for constituído e funcionar de acordo com a legislação portuguesa. Ao contrário da regra aplicável ao REIC e REIF, esta isenção aplica-se a todos os tipos de rendimentos.
Tributação de investidores
Consoante se a distribuição é efectuada por REIF / REIC ou VCF e se enquadra na categoria de investidor, a distribuição de dividendos e mais-valias em Portugal acarreta os seguintes impostos.
Investidores não residentes
- A distribuição dos resultados do REIF / REIC a investidores não residenciais, bem como as mais-valias no resgate / alienação de unidades financeiras ou ações sujeitas a uma taxa de captura final de 10%;
- Alternativamente, a distribuição de lucros a investidores não residentes por VCF, bem como as mais-valias no resgate / venda de unidades de VCF estão totalmente isentas de imposto.
A tributação acima se aplica a pessoas jurídicas e pessoas físicas.
Investidor estrangeiro (i) directa ou indirectamente, superior a 25%, na jurisdição de empresas portuguesas ou (ii) inscrito na lista negra (neste último caso aplica-se a taxa de 35%).
Investidores Residentes
- As distribuições feitas por REIF / REIC para investidores residenciais estão sujeitas a um imposto retido na fonte de 25% para pessoas jurídicas ou 28% para pessoas físicas. O imposto favorito é geralmente o imposto final para pessoas físicas e a conta CID final a pagar por pessoas jurídicas.
- A tributação VCF também é muito benéfica para pessoas físicas em comparação com o REIF / REIC. Nesse caso, permite uma alíquota de imposto de 10% dedutível tanto no fornecimento quanto nas mais-valias na remoção ou resgate de unidades de VCF.
Dada a singularidade de cada um dos regimes fiscais dessas empresas, os VCFs são cada vez mais usados em estruturas imobiliárias para outros fins específicos (por exemplo, investidores Golden Visa).
Melanie Pereira
Consultor, Vieira de Almeida & Associados
O material neste site é para instituições financeiras, investidores profissionais e seus consultores profissionais. Isto é apenas para informação. Por favor leia-nos Termos e Condições E Política de Privacidade Antes de usar o site. Todos os produtos estão sujeitos a leis de direitos autorais estritamente aplicadas.
21 2022 Euromoney Institutional Investor PLC. Por favor, veja para obter ajuda Nossas FAQs.
